现房€售要来了?
€€€近,郑州要全面推广现房销售试点的消息,不胫€走?/p>
€€2022年,河南省省会郑州一度深受楼盘停工问题困扰€当?9月,郑州提出“大?0天,确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动实施方案€?/p>
€€全面实现现房€售,被不少业内人士视作当地房地产市场走出“泥潭€的希望?/p> 郑州CBD内环?视觉中国
€€事实上,€近推行现房销售试点的,不仅是郑州€个城市€在河南,除了郑州,€封也被定位现房销售的试点?/p>
€€中国新闻周刊了解到,€近多个省份召€的住房和城乡建设工作会议,聚焦€保交楼、稳民生”€其中,四川、山东€安徽这三省还进€步明确,支持有条件的城市因地制宜地开展现房销售试点€?/p>
€€不少业内人士看来,推行现房销售改革的号角已吹响€?/p>
€€徘徊中的市场
€€2023年春节前后,此前“冰冻€已久的房地产市场,在部分城市出现回暖的迹象?/p>
€€“门店上周五刚新上一套房源,这几天就有三波客户看房,市场到了近几个月€活跃的时候€€??5日,北京海淀区一位房产中介向中国新闻周刊透露,最近北京二手房市场的带看和成交量都在显著提升€?/p>
€€诸葛找房数据研究中心数据显示?023年第7周,北京二手房成?190套,环比涨幅?3.36%,同比上?1.41%?/p>
€€2?日,贝壳研究院发布数据称,节后首周(1?8日至2?日)贝壳50城的二手房成交量?月春节前????0日),日均提高了三成,带看量和挂牌量也翻了一番还要多?/p>
€€近期,多个二线城市全面解除限购€贷款利率大范围下调?.8%左右。在这样政策的刺€下,春节过后,部分城市楼市回暖迹象明显€?/p>
€€来自郑州的林靖是€名房产中介销售人员,他所在的中介,既从事二手房业务,也做新房代销业务?/p>
€€“前几年客户€般是选定区域和板块之后,新房和二手房€起看,但是从去年€始,客户€€直接看二手房。€在林靖看来,避免遭遇楼盘烂尾成为不少客户€择二手房最核心的原因之€?/p>
€€不论春节期间,还是现在,据林靖观察,郑州的房产市场‘实在回暖。他说,“二手房带看明显增多,但新房市场感觉还没恢复,因为大多数客户依然非常担心烂尾。€?/p>
€€与二手房市场回暖形成鲜明对比的是,不少城市的新房市场情况仍然不容乐观。上海易居房地产研究院的数据显示?023?月份,全?0个重点城市新建商品住宅成交面积同比减?2%?/p>
€€数据显示?022年,全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中,期房€售面积同比下?9.6%,€现房销售面积同比降幅仅仅为2.3%?/p>
€€上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,2022年停工断贷潮风波后,关于期房的交易风险探讨明显增多,关于现房€售的各类文件和建议也明显增多?/p>
€€现房€售,从鼓励到试点
€€2023?月,全国住房和城″设工作会议召€。会议明确要促进转型,有′的地方可以进行现房销售€由此,不少业内人士认为,推进现房销售的改革号角已经吹响?/p>
€€在此¤点之前,其实部分省份早已看到房产预售制带来的弊端,开始€步推出现房€售制?/p>
€€2020?月,海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,明‘新出让土地建设的商品住房实行现房€售制度€?020?月,海南再次发布相关通知,明确在2020??日后,€过出让取得的土地建设的商品住宅,实行现房销售制度€?/p>
€€值得注意的是,海南建立的现房€售制度,涉及土地出让和房屋销售两个领域€?/p>
€€经过3年的改革,海南现房销售占比明显提升€数据显示,2020~2022年,海南现房€售的占比分别?0%?4%?9%?/p>
€€与现房销售相对应的,是商品房预售。早?983年和1986年,深圳和上海分别试点了商品房预售制度€?994年,《城市商品房预售管理办法》正式颁布,预售制成为我国商品房€售的主要方式之一?/p>
€€对于购房者€言,预售制存在包括房屋烂尾、货不对板在内的诸多隐患。伴随前几年房地产市场的高€狂奔,预售制多年积累的问题,在2022年集中爆发€?/p>
€€以此次推出现房销售试点的郑州为例?022年不少新建商品房,出现了停工等交付难题€?/p>
€€比如临近郑州大学的楼盘永威·金桥西棠,号称郑州“最高学历楼盘€,有超?0%的业主享受郑州市人才补贴,在2022年一度停?个多月€?/p>
€€2022?月,郑州提出了€大?0天,确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动实施方案,集中力量处理大面积停工的楼盘。根据该文件披露,在河南省的努力下,郑州成功争取到国家开发银行的€笔专项纾困资金,总规′100亿元?/p>
€€此外?022?月份,互联网曾经流出200多份因楼盘停工导致的业主停贷告知书,这些告知书涉及河南€湖南€湖北€陕西€河北€江西€四川€广西€江苏和重庆等多个省市€?/p>
€€严跃进分析,此前各地对于现房€售的改革,更多是从鼓励和自愿的角度出发€但?023年包括河南€山东€四川和安徽的改革,跳出了鼓励和自愿的范畴,上升为€试点€的概念,推动意愿更为明显,也更具有示范效应,这意味€现房€售模式改革正式开启€?/p>
€€离成熟落地还有多?/font>
€€值得注意的是,按照市场正常规律,期房将购房款提前支付给开发商,大大减轻了€发商的负担,而现房的认购风险较小,所以一般情况下,期房售价低于现房€但让人不解的是,目前全国现房的均价反€比期房便宜?/p>
€€比如 2022年,根据上海易居房地产研究院数据,全国现房的均价?8326 ?平方米,期房的均价为10486 ?平方米,两€价?2100?平方米€?/p>
€€“以郑州为例,现在销售的现房,都是在‘边边角角€卖不出去€没人要的房子€€林靖分析€?/p>
€€“目前市面上的部分现房,其实属于滞销盘或尾盘,即户型或产品存在瑕疵,€以其房价会比较低。€严跃进补充说,部分综合水平较差的现房可能在这两年€混入€到了住宅交易市场,这是€要警惕的风险?/p>
€€在广东住房政策研究中心研究员李宇嘉看来,现在市场上销售的现房,主要分三种情况,一是一些楼盘卖得慢、卖不动,€工期在推进,慢慢就变成了现房,比如很多楼盘的尾盘或€后一期;二是前几年地价较高,€发商不想降价出售,不得不以时间换空间,一套一套卖,€熬”成了现房;三是部分深€本地的房企,资金链相对不紧张,项目不多,不愿意降价,也变成了现房€?/p>
€€显然,这样的现房€售并非市场想要的?/p>
€€另外,现房销售带来房价上涨的担忧,也€直存在€在房产预售制度下,€发商利用购房者的资金建房,实际上大大降低了自身的融资成本?/p>
€€李宇嘉分析,现房€售,房企的成本可能在€定程度上增加,如果土地成本依然高企,€发商融资成本持续走高,对于稳定房价可能存在一定制约€他说,“€高价€的现房房源,存在滞€的风险€€?/p>
€€在李宇嘉看来,地方要想更好推动现房销售,可以在土地出让环节€当降低地价,或者让金融机构给予现房项目相应的融资和保障,只有做到这些,各地的现房销售才不会充斥€各种“卖不掉”的房源,才能够更健康地发展?/p>
€€作€?/font>?/font>赵越
责任编辑:刘光博